Redaktioneller Ratgeber, keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Prüfen Sie Marktdaten und rechtliche Voraussetzungen für die konkrete Immobilie und zum Kaufzeitpunkt.
Zuerst das zuständige Nachlassverfahren klären
Wenn eine Immobilie in Bosnien und Herzegowina zum Nachlass gehört, beginnen Sie mit einer geordneten Bestandsaufnahme. Welche Immobilie ist betroffen, welche Unterlagen liegen vor und wer kommt als Erbe in Betracht? Fragen Sie nach dem zuständigen Nachlassverfahren (ostavinski postupak). Ob Gericht oder Notar zuständig ist, müssen Sie je nach Entität und konkretem Fall bestätigen lassen; dieser Ratgeber setzt keinen einheitlichen Ablauf voraus.
Fragen Sie die zuständige Stelle nach den benötigten Urkunden, möglichen Auslandsunterlagen und dem weiteren Vorgehen. Bewahren Sie Auskünfte und Dokumente zentral auf und unterscheiden Sie familiäre Annahmen von bereits bestätigten Ergebnissen. Veranlassen Sie nicht allein aufgrund einer mündlichen Absprache eine Veräußerung oder Verteilung des Nachlasses. Lassen Sie Zuständigkeit, Beteiligung und die erforderlichen Nachweise durch einen örtlichen Notar oder Anwalt bestätigen.
Die FBiH-Ausnahme für ausländische Erben einordnen
Artikel 15 Absatz 2 des FBiH-Gesetzes über dingliche Rechte sieht beim Erwerb durch Erbschaft eine Ausnahme von der Gegenseitigkeitsbedingung für ausländische Personen vor. Das ist eine wichtige Unterscheidung zum gewöhnlichen Erwerb durch Kauf. Daraus folgt aber kein Ersatz für das Nachlassverfahren und keine pauschale Aussage über jede Immobilie in ganz Bosnien und Herzegowina. Prüfen Sie zunächst, wo das Objekt liegt.
Wer auch die bosnisch-herzegowinische Staatsangehörigkeit besitzt, wird beim Erwerb als inländischer Staatsbürger behandelt. Zudem enthält Artikel 15 Absatz 3 eine besondere Einordnung für im Land geborene Personen ohne BiH-Staatsangehörigkeit und deren Nachkommen. Für die Republika Srpska sind die eigenen Regeln gesondert zu prüfen; gesetzlich beschränkte Sicherheitsgebiete bleiben ebenfalls ein Prüfpunkt. Lassen Sie Ihre persönliche Erwerbssituation durch einen Notar oder Anwalt bestätigen.
Miterben und die Registerlage gemeinsam klären
Wenn mehrere Erben beteiligt sind, müssen die Anteile und die daraus folgenden Handlungsmöglichkeiten geklärt werden. Miteigentum (suvlasništvo) ist keine ausreichende Antwort auf Fragen nach Nutzung, laufenden Kosten oder einem späteren Verkauf. Halten Sie die Vorstellungen der Beteiligten schriftlich fest und unterscheiden Sie eine private Verständigung von dem, was im Verfahren und im Register tatsächlich bestätigt wurde.
In der FBiH sind Grundbuch (zemljišna knjiga) beim Gemeindegericht und Kataster (katastar) relevant. In der Republika Srpska wird der Immobilienkataster bei der RGUIPP geführt. Fragen Sie nach den benötigten Nachweisen und danach, wie die Eintragung nach dem Nachlassverfahren veranlasst wird. Kontrollieren Sie anschließend die neuen Angaben und lassen Sie Anteile, Mitwirkung der Beteiligten und Registerabgleich durch einen Notar oder Anwalt prüfen.
Eine Vertretung aus dem Ausland sorgfältig vorbereiten
Wenn Sie nicht selbst anreisen können, fragen Sie nach einer Vollmacht (punomoć), die genau die erforderlichen Handlungen umfasst. Lassen Sie den Entwurf vor der Unterschrift von der empfangenden Stelle prüfen: Geht es nur um das Nachlassverfahren oder auch um Eintragung, Verwaltung beziehungsweise einen späteren Verkauf? Eine unklare oder zu weit gefasste Vollmacht kann vermeidbare Rückfragen und Risiken schaffen.
Ob Apostille oder andere Legalisation und eine Übersetzung erforderlich sind, hängt vom Ausstellungsland, dem Dokument und einschlägigen Vereinbarungen ab. Stimmen Sie dies vor der Unterzeichnung mit der bosnischen Botschaft oder dem Konsulat und der empfangenden Stelle ab. Für die Ausstellung im Ausland fragen Sie die zuständige Behörde in Deutschland beziehungsweise Österreich. Lassen Sie Umfang, Form und Verwendbarkeit der Vollmacht durch einen Notar oder Anwalt bestätigen.
Behalten oder verkaufen und Steuerfragen im Wohnsitzland prüfen
Vergleichen Sie die praktischen Folgen beider Möglichkeiten: Wer betreut die Immobilie, wie stimmen sich Miterben ab, welche Arbeiten stehen an und welche laufenden Kosten sind zu erwarten? Wenn Sie einen Verkauf erwägen, können vergleichbare Inserate und die Marktanalyse auf BiHNekretnine erste Orientierung geben. Angebotspreise ersetzen keine Bewertung und sagen nicht, welchen Preis Sie für das geerbte Objekt tatsächlich erzielen werden.
Klären Sie außerdem mögliche Steuern und Erklärungspflichten sowohl am Ort der Immobilie als auch in Ihrem Wohnsitzland. Für Deutschland besteht im Verhältnis zu BiH das fortgeltende Abkommen mit der ehemaligen SFR Jugoslawien; Österreich hat ein eigenes Doppelbesteuerungsabkommen mit BiH. Daraus lässt sich hier keine konkrete Behandlung einer Erbschaft, Vermietung oder Veräußerung ableiten. Lassen Sie mögliche Erbschaftsteuern, spätere Einkünfte und Erklärungspflichten durch einen Steuerberater prüfen.
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Zur MarktanalyseHäufige Fragen
Quellen und Prüfung
- FBiH: Gesetz über dingliche Rechte, Artikel 15
- Außenministerium BiH: Konsularinformationen
- BMF: Doppelbesteuerungsabkommen mit BiH
Die Quellen belegen den rechtlichen Rahmen oder die Methodik; praktische Checklisten sind redaktionelle Empfehlungen. Gesetze und Gebühren können sich ändern – maßgeblich ist der Stand zum Zeitpunkt Ihres Kaufs.
BiHNekretnine Redaktion
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