Wohnung in Bosnien aus dem Ausland kaufen: sicher planen

Erst Unterlagen und Budget, dann die Reise

Wenn Sie in Deutschland, Österreich oder der Schweiz leben, müssen Sie beim Wohnungskauf mehrere Abläufe aufeinander abstimmen: Besichtigung, Bank, Verkäufer und Notartermin. Beginnen Sie mit den Unterlagen und einem vollständigen Budget, nicht mit der Flugbuchung. Ein knappes Zeitfenster vor Ort ist kein guter Grund, ungeklärte Eigentumsverhältnisse hinzunehmen oder ohne nachvollziehbare Zahlungsbedingungen Geld zu überweisen.

Suchen Sie auf BiHNekretnine zunächst mit Stadt- und Immobilientypfiltern und prüfen Sie die Lage in der Kartenansicht. Beauftragen Sie anschließend eine unabhängige Person mit der Besichtigung. Ein Videogespräch zeigt Raumaufteilung und Licht, ersetzt aber keine Prüfung auf Feuchtigkeit, Lärm oder technische Mängel. Lassen Sie Fotos, einen schriftlichen Befund, verfügbare Abrechnungen und eine Liste des mitverkauften Inventars zusammenstellen.

Die Vollmacht auf den konkreten Kauf begrenzen

Eine Vollmacht (punomoć) sollte genau zu Ihrer geplanten Transaktion passen. Lassen Sie die bevollmächtigte Person, die Wohnung, die zulässigen Handlungen und eine Preisobergrenze eindeutig beschreiben. Unterschrift, Antragstellung und Verfügung über Geld gehören getrennt betrachtet. Wer Unterlagen einreichen soll, braucht deshalb nicht automatisch Zugriff auf Ihr Konto oder eine unbeschränkte Befugnis zum Vertragsabschluss.

Senden Sie den Entwurf vor der Unterzeichnung an den zuständigen Notar in BiH. Fragen Sie nach der akzeptierten Form, erforderlichen Originalen und einer gegebenenfalls beglaubigten Übersetzung. Ein zweisprachiger Text oder eine gescannte Unterschrift sollte nicht ohne Bestätigung als ausreichend eingeplant werden. Lassen Sie auch Befristung, Widerruf und Berichterstattung für Ihren Fall durch einen Notar oder Rechtsanwalt klären.

• Objekt und Preisobergrenze eindeutig festlegen.
• Unterschrift und Geldverfügung getrennt regeln.
• Form, Originale und Übersetzung vorab bestätigen lassen.

Beglaubigung und Apostille vorab abstimmen

Ob eine Apostille oder eine andere Legalisation erforderlich ist, hängt vom Ausstellungsstaat, der Art der Urkunde und möglichen bilateralen Vereinbarungen ab. Übernehmen Sie deshalb keine allgemeine Checkliste aus einem anderen Land. Auch Erfahrungen mit einer früheren Vollmacht helfen nur begrenzt, wenn diesmal eine andere Bank, ein anderer Empfänger oder eine andere Handlung betroffen ist.

Fragen Sie bei der Botschaft oder dem Konsulat von BiH und bei der empfangenden Stelle nach, bevor Sie etwas unterschreiben. Planen Sie den Versand der Originale und mögliche Übersetzungen mit ein. Die richtige Beglaubigung ersetzt keine sorgfältige inhaltliche Gestaltung der Vollmacht. Lassen Sie den abgestimmten Ablauf und den Text abschließend vom Notar oder Rechtsanwalt bestätigen.

Konto und Überweisung mit beiden Banken vorbereiten

Klären Sie mit der Bank, ob für Ihren Status und diesen Kauf ein Nichtresidentenkonto benötigt wird. Staatsangehörigkeit, Wohnsitz und steuerliche Ansässigkeit sind unterschiedliche Fragen. Welche Identitätsnachweise, Adressbelege, Steuerangaben und Nachweise zur Herkunft des Geldes verlangt die Bank? Ist eine persönliche Vorsprache nötig, und welche Schritte können Sie bereits aus dem Ausland vorbereiten? Lassen Sie sich die Antworten schriftlich geben.

Prüfen Sie vor der Überweisung Empfängername, Kontoverbindung, BIC beziehungsweise SWIFT, Kontowährung und Zahlungszweck mit beiden Banken. Fragen Sie nach Gebühren und dem vorgesehenen Ablauf. Eine per E-Mail mitgeteilte neue Kontonummer bestätigen Sie durch einen unabhängigen Anruf unter einer bereits bekannten Nummer. Teilen Sie Zahlungen nicht auf, um Kontrollen zu umgehen, und überweisen Sie nicht an einen ungeprüften Vermittler.

Kauf und spätere Vermietung steuerlich getrennt prüfen

Die steuerliche Planung richtet sich nicht allein nach dem Land, in dem Sie wohnen. In BiH unterscheiden sich die Regeln nach Entität und in der FBiH zusätzlich nach Kanton. Im Kanton Sarajevo beträgt die Grunderwerbsteuer 5 Prozent und wird vom Käufer getragen; die behördlich ermittelte Bemessungsgrundlage kann vom vereinbarten Kaufpreis abweichen. Fragen Sie bei Neubauten gesondert nach der Behandlung von PDV und Grunderwerbsteuer.

Für Deutschland besteht im Verhältnis zu BiH das fortgeltende Doppelbesteuerungsabkommen mit dem früheren Jugoslawien; Österreich hat ein eigenes Abkommen mit BiH. Daraus sollten Sie keine pauschale Aussage zur Besteuerung Ihrer künftigen Mieteinnahmen ableiten. Bei in Deutschland ansässigen Eigentümern können Melde- oder Erklärungspflichten für ausländische Mieteinnahmen anfallen. Besprechen Sie die geplante Eigentumsstruktur und Nutzung vor dem Geldtransfer mit einem Steuerberater.

Übergabe und Verwaltung auch aus der Ferne kontrollieren

Lassen Sie bei der Übergabe Zählerstände, Schlüssel, Geräte und erkennbare Schäden in einem Protokoll festhalten. Die beauftragte Person sollte nur innerhalb der vereinbarten Befugnisse handeln. Sammeln Sie Rechnungen und klären Sie die Ummeldung der Versorgungsverträge. Nach der Eigentumseintragung lassen Sie sich einen aktuellen Registerauszug geben und prüfen, ob vereinbarte Löschungen von Belastungen tatsächlich nachvollziehbar dokumentiert sind.

Für eine spätere Vermietung brauchen Sie eine verlässliche Organisation vor Ort. Halten Sie Vergütung, Reparaturgrenzen, Umgang mit der Kaution und regelmäßige Abrechnungen schriftlich fest. Bilden Sie eine Reserve für Leerstand und dringende Arbeiten. Fordern Sie gelegentlich aktuelle Fotos und Belege an, statt sich ausschließlich auf kurze Nachrichten zu verlassen. So bleibt die Kontrolle auch nach dem Kauf bei Ihnen.