Redaktioneller Ratgeber, keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Prüfen Sie Marktdaten und rechtliche Voraussetzungen für die konkrete Immobilie und zum Kaufzeitpunkt.
1. Das Gesamtbudget vor der Wohnungssuche klären
Wenn Sie eine Wohnung in Sarajevo kaufen, ist der Angebotspreis nur der Ausgangspunkt. Planen Sie zusätzlich die auf Ihren Fall anwendbare Steuer, Notar, Eintragung, Bankkosten und mögliche Vermittlungskosten ein. Renovierung und eine eigene Reserve gehören ebenfalls in die Rechnung. Mit den Stadt- und Wohnungstypfiltern auf BiHNekretnine können Sie zunächst passende Angebote eingrenzen und anschließend den Gesamtbedarf vergleichen.
Bei einer Finanzierung sollten Sie vor einer verbindlichen Zusage die Auszahlungsbedingungen und benötigten Unterlagen mit der Bank besprechen. Eine erste Auskunft ersetzt keine endgültige Kreditzusage. Nutzen Sie den Kreditrechner zur Orientierung, nicht als Finanzierungsbestätigung. Halten Sie insbesondere fest, was mit einer ersten Zahlung geschehen soll, falls die Bank den Kredit nicht bewilligt oder die Auszahlung später erfolgt.
2. Die konkrete Wohnung und den Verkäufer prüfen
Fordern Sie einen frischen Grundbuchauszug (ZK izvadak) für genau die Wohnung an, die Sie erwerben möchten. Prüfen Sie den eingetragenen Eigentümer, dessen Anteil, die Beschreibung der Einheit und mögliche Belastungen. Ein Auszug nur für das Gebäudegrundstück beantwortet nicht automatisch alle Fragen zur einzelnen Wohnung. Auch ein überzeugendes Inserat ersetzt weder die Identitätsprüfung noch die Prüfung der Vertretungsbefugnis.
Bei einer Hypothek sollten Sie vorab klären, welche Bestätigung der Bank benötigt wird und wie Löschung und Zahlung aufeinander abgestimmt werden. Bei Erbschaften, mehreren Eigentümern oder möglichen Rechten eines Ehepartners ist zu prüfen, wer mitwirken muss. Unterschiede zwischen Grundbuch und Kataster gehören ebenfalls vor einer Zahlung geklärt. Lassen Sie die Unterlagen und offenen Punkte durch einen Notar oder Anwalt prüfen.
3. Vorvertrag und erste Zahlung eindeutig regeln
Ein Vorvertrag sollte die Wohnung, den Gesamtpreis, die erste Zahlung, den Zahlungsweg und den vorgesehenen Abschluss des Kaufvertrags genau beschreiben. Halten Sie auch fest, welche Folgen ein Scheitern des Geschäfts haben soll. Anzahlung beziehungsweise Draufgeld (kapara) und Vorschuss (avans) dürfen nicht ungeprüft gleichgesetzt werden. Weder eine Rückzahlung noch eine Verdoppelung ist für jeden denkbaren Fall einfach vorauszusetzen.
Wenn der Kauf von einer Finanzierung, der Löschung einer Belastung oder fehlenden Dokumenten abhängt, muss dies in den Vereinbarungen erkennbar sein. Verlangen Sie einen nachvollziehbaren Zahlungsbeleg und eine eindeutige Zweckangabe. Zahlen Sie nicht auf das Konto eines Vermittlers oder Vertreters, ohne dessen Befugnis und die vertragliche Grundlage zu prüfen. Lassen Sie die Zahlungs- und Rückzahlungsregelungen vorab notariell oder anwaltlich bestätigen.
4. Vertrag und Zahlungsabfolge vorbereiten
Immobilienkaufverträge werden in Bosnien und Herzegowina in der Praxis in notarieller Form abgeschlossen. Senden Sie die vollständigen Unterlagen vor dem Termin und fragen Sie, welche Form und Nachweise für Ihren Fall erforderlich sind. Der Vertrag sollte insbesondere die Eintragung, die Pflichten des Verkäufers, die Übergabe und den Zusammenhang zwischen Zahlung und einer gegebenenfalls erforderlichen Lastenfreistellung behandeln.
Bei Teilzahlungen brauchen Sie klare Voraussetzungen: Welcher Nachweis löst welche Zahlung aus, und wer kontrolliert die Erfüllung? Fragen Sie die beteiligte Bank nach geeigneten Abwicklungswegen, ohne eine bestimmte Sicherung als selbstverständlich anzunehmen. Eine Unterschriftsbeglaubigung allein beantwortet nicht sämtliche rechtlichen oder baulichen Fragen. Stimmen Sie Vertragsform, Nachweise und Zahlungsabfolge mit dem beauftragten Notar oder Anwalt ab.
5. Die Steuer im Kanton Sarajevo einplanen
Im Kanton Sarajevo beträgt die Grunderwerbsteuer grundsätzlich 5 %, und der Käufer trägt sie. Entscheidend ist die für den konkreten Erwerb behördlich festgestellte Bemessungsgrundlage; diese kann vom Vertragspreis abweichen. Rechenbeispiel, keine Bewertung: Eine festgestellte Grundlage von 180.000 KM (rund 92.033 EUR) ergibt ohne Befreiung eine Steuer von 9.000 KM (rund 4.602 EUR).
Streichen Sie die Steuer nicht aufgrund einer mündlichen Zusage über eine angebliche Vergünstigung aus Ihrem Budget. Fragen Sie nach geltenden Befreiungen, Voraussetzungen und Nachweisen; ein Förderprogramm ist nicht dasselbe wie eine Steuerbefreiung. Beim Erstverkauf einer Neubauwohnung durch einen umsatzsteuerpflichtigen Bauträger fällt grundsätzlich 17 % Mehrwertsteuer statt Grunderwerbsteuer an. Lassen Sie die konkrete Anwendung vom Notar oder Steuerberater bestätigen.
6. Eintragung und Übergabe getrennt verfolgen
Kaufvertrag, Schlüsselübergabe und Eigentumseintragung sind unterschiedliche Schritte. In der Föderation gehören das Grundbuch beim zuständigen Gemeindegericht und der Kataster zur Registerprüfung. Fragen Sie, welche Unterlagen für den Antrag benötigt werden, wer ihn einreicht und wie Sie den Bearbeitungsstand verfolgen können. Kontrollieren Sie anschließend einen neuen Auszug. Lassen Sie den Ablauf und die erforderlichen Erklärungen durch den Notar bestätigen.
Fertigen Sie bei der Übergabe ein gemeinsames Protokoll an: Zustand, übernommenes Inventar, Zählerstände, Schlüssel, Datum und noch offene Mängel sollten nachvollziehbar festgehalten werden. Klären Sie außerdem die Abrechnung laufender Kosten und die Umstellung von Versorgungsverträgen sowie der Hausverwaltung. Bewahren Sie Vertrag, Zahlungsbelege, Steuerunterlagen, Protokoll und Registerunterlagen zusammen auf, damit bei späteren Rückfragen nicht einzelne Nachweise fehlen.
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