Redaktioneller Ratgeber, keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Prüfen Sie Marktdaten und rechtliche Voraussetzungen für die konkrete Immobilie und zum Kaufzeitpunkt.
Steuern nach Gebiet statt mit einer Landespauschale planen
Bosnien und Herzegowina hat keine einheitliche Grunderwerbsteuer für sämtliche Landesteile. In der FBiH sind die Kantone maßgeblich, während die Republika Srpska und Brčko gesondert zu betrachten sind. Bestimmen Sie deshalb zuerst den Standort der Immobilie. Die folgende Übersicht ist ein Ausgangspunkt für Ihre Fragen und keine vollständige Kostenaufstellung oder Zusage eines bestimmten steuerlichen Ergebnisses im Einzelfall.
Im Kanton Sarajevo zahlt der Käufer grundsätzlich 5 % auf die behördlich festgestellte Grundlage, die vom Kaufpreis abweichen kann. In anderen FBiH-Kantonen unterscheiden sich Satz, zahlungspflichtige Person und Befreiungen. Die Angaben zu fehlender Grunderwerbsteuer in RS und Brčko beruhen auf Beratungsquellen und sollten ausdrücklich bestätigt werden. Lassen Sie die Anwendung auf Ihren Erwerb durch einen Notar oder Steuerberater prüfen.
| Gebiet | Grunderwerbsteuer und Prüfpunkt |
|---|---|
| Kanton Sarajevo | Grundsätzlich 5 %, Käufer zahlt; behördliche Bemessungsgrundlage prüfen |
| Andere FBiH-Kantone | Sätze bis 5 %; Zahlungspflicht und Ausnahmen je Kanton prüfen |
| Republika Srpska | Laut Beratungsquellen seit 1. Januar 2012 keine Grunderwerbsteuer; jährliche Immobiliensteuer beachten und bestätigen lassen |
| Brčko | Laut Beratungsquellen keine Grunderwerbsteuer; bestätigen lassen |
Bei Neubau den Mehrwertsteuerfall klären
Beim Erstverkauf einer Neubauwohnung durch einen umsatzsteuerpflichtigen Bauträger fällt grundsätzlich 17 % Mehrwertsteuer (PDV) statt Grunderwerbsteuer an. Fragen Sie den Bauträger, ob diese Voraussetzungen vorliegen und wie die Steuer im Angebotspreis berücksichtigt ist. Addieren Sie die 17 % nicht ungeprüft zu einem bereits als Gesamtpreis angegebenen Betrag. Ebenso wenig sollten Sie automatisch zusätzlich eine Grunderwerbsteuer ansetzen.
Die Inseratsangabe Neubau allein beantwortet die Steuerfrage nicht. Lassen Sie sich den Verkäuferstatus und die konkrete steuerliche Behandlung anhand der Vertragsunterlagen erläutern. Halten Sie fest, ob Sie mit einem Brutto- oder Nettobetrag rechnen und welche Kosten außerhalb des genannten Preises liegen. Lassen Sie die Anwendung sowie mögliche Abgrenzungen für Ihren Fall vor einer verbindlichen Kalkulation vom Notar oder Steuerberater bestätigen.
Notartarif, Register und Vermittlung schriftlich anfragen
Immobilienkaufverträge werden in der Praxis vor einem Notar in BiH in notarieller Form abgeschlossen. Die Gebühren folgen einem amtlichen Tarif; bitten Sie um ein schriftliches Angebot für Ihre Transaktion. Fragen Sie ausdrücklich nach dem Leistungsumfang und möglichen zusätzlichen Auslagen. Für die Eintragung im zuständigen Register sollten Sie die konkret anfallenden Gebühren ebenfalls erfragen, statt einen unbestätigten Pauschalbetrag anzunehmen.
In der FBiH sind Grundbuch beim Gemeindegericht und Kataster relevant, in der Republika Srpska der Immobilienkataster bei der RGUIPP. Fordern Sie vor einer Zahlung einen frischen Auszug an. Eine mögliche Maklerprovision sollten Sie gesondert erfragen und verhandeln: Wer zahlt, für welche Leistung und auf welcher Berechnungsgrundlage? Lassen Sie Vertragskosten, Eintragungsbedarf und Provisionsvereinbarung durch einen Notar oder Anwalt prüfen.
Übersetzung, Apostille und Bankkosten nicht vergessen
Wenn Unterlagen aus dem Ausland verwendet werden, können Übersetzungs- und gegebenenfalls Apostille- oder andere Legalisationskosten hinzukommen. Ob eine Apostille nötig ist, hängt von Ausstellungsland, Dokumentart und Vereinbarungen zwischen Staaten ab. Klären Sie die Anforderungen zuerst mit der empfangenden Stelle und der bosnischen Auslandsvertretung. Fragen Sie dann bei Übersetzern und zuständiger Behörde nach Preisen, statt unnötige Dokumente vorsorglich bearbeiten zu lassen.
Auch Überweisungen, Währungsumrechnung und gegebenenfalls die Finanzierung können Kosten verursachen. Lassen Sie sich von Ihrer Bank die für Ihre Zahlung geltenden Gebühren und den voraussichtlichen Empfängerbetrag erläutern. Der feste Kurs von 1 EUR zu 1,95583 KM bedeutet nicht, dass jede Überweisung gebührenfrei ist. Trennen Sie solche Transaktionskosten von Ihrem Kaufpreis und planen Sie eine eigene Reserve für noch nicht bestätigte Positionen ein.
Ein illustratives Budget ohne erfundene Gebührensätze
Rechenbeispiel, keine Bewertung: Für einen Bestandskauf im Kanton Sarajevo werden ein Kaufpreis und eine behördliche Bemessungsgrundlage von jeweils 180.000 KM (rund 92.033 EUR) angenommen. Ohne Befreiung beträgt die Steuer 9.000 KM (rund 4.602 EUR). Damit ergeben sich 189.000 KM (rund 96.634 EUR) für Kaufpreis und Steuer zusammen. Dies ist ausdrücklich kein vollständiges Endbudget für den Erwerb.
Notar, Register, mögliche Vermittlung, Übersetzung, gegebenenfalls Apostille und Bankkosten sind in dieser Zwischensumme nicht enthalten. Tragen Sie dafür erst die individuell eingeholten Angebote ein; hinzu kommen gegebenenfalls Renovierung und Ihre Reserve. Die Eurobeträge sind gerundet, die Summe wurde aus KM umgerechnet. Lassen Sie die steuerlichen Annahmen und die konkret benötigten Leistungen vor Vertragsabschluss durch einen Notar oder Steuerberater bestätigen.
| Posten im Rechenbeispiel | KM | EUR, gerundet |
|---|---|---|
| Angenommener Kaufpreis | 180.000 | 92.033 |
| Steuer auf angenommene Grundlage | 9.000 | 4.602 |
| Zwischensumme, nicht Gesamtbudget | 189.000 | 96.634 |
| Weitere Kosten | Individuell erfragen | Individuell erfragen |
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