Immobilien in Bosnien kaufen als Ausländer: Rechte prüfen

Zuerst Staatsangehörigkeit und Standort klären

Ob und unter welchen Voraussetzungen Sie Eigentum erwerben können, hängt zunächst von Ihrem rechtlichen Status und dem Standort der Immobilie ab. Bosnien und Herzegowina besteht aus der Föderation BiH, der Republika Srpska und dem Distrikt Brčko. Die Föderation hat zehn Kantone. Übertragen Sie eine Auskunft für Sarajevo daher nicht ungeprüft auf ein Haus in Banja Luka oder eine Immobilie im Distrikt Brčko.

Wer die Staatsangehörigkeit von BiH besitzt, kauft als inländischer Staatsbürger; das gilt auch bei doppelter Staatsangehörigkeit. Ein ausschließlich deutscher oder österreichischer Pass bedeutet für die Anwendung des FBiH-Eigentumsrechts allerdings nicht automatisch, dass Sie als ausländische Person behandelt werden. Entscheidend kann die besondere Regel für in BiH Geborene und deren Nachkommen sein. Lassen Sie Ihren Status vor einer verbindlichen Zusage von einem Notar oder Rechtsanwalt prüfen.

FBiH: Gegenseitigkeit nach Artikel 15

Artikel 15 des Gesetzes über dingliche Rechte der FBiH sieht für den Eigentumserwerb durch ausländische Personen grundsätzlich Gegenseitigkeit vor, ausgenommen den Erwerb durch Erbschaft. Gegenseitigkeit wird vermutet. Das föderale Justizministerium veröffentlicht jährlich bis zum 31. Januar eine Liste der Staaten, mit denen keine Gegenseitigkeit besteht. Prüfen Sie die für Ihre Transaktion maßgebliche aktuelle Auskunft, statt sich allein auf ältere Erfahrungsberichte zu verlassen.

Fragen Sie, ob Sie für das konkrete Verfahren überhaupt als ausländische Person gelten und welche Unterlagen für diese Einordnung benötigt werden. Lassen Sie die Ausnahme für Erbschaften nicht mit einem gewöhnlichen Kauf gleichsetzen: Sie betrifft einen anderen Erwerbsweg. Auch bei einer Erbschaft bleiben die übrigen Fragen zum Objekt und zum Verfahren zu klären. Lassen Sie die Anwendung von Artikel 15 auf Ihren Fall von einem Notar oder Rechtsanwalt bestätigen.

Artikel 15 Absatz 3: wichtig bei ausschließlich ausländischem Pass

Für die Diaspora ist Artikel 15 Absatz 3 besonders wichtig: Ausländische Personen ohne Staatsangehörigkeit von BiH werden unter diesem Gesetz nicht als ausländische Personen behandelt, wenn sie in BiH geboren wurden oder deren Nachkommen sind. Diese Regel ist deshalb auch für Menschen relevant, die heute ausschließlich die deutsche oder österreichische Staatsangehörigkeit besitzen. Ein Erwerb der BiH-Staatsangehörigkeit ist nicht die im Gesetz genannte Voraussetzung dieser Sonderregel.

Die Regel sollte weder übersehen noch ohne Nachweis als automatisch erledigt betrachtet werden. Fragen Sie den Notar, welche Dokumente den Geburtsort oder die Abstammung für Ihren Fall belegen sollen und welche Form für ausländische Urkunden akzeptiert wird. Leiten Sie daraus keine allgemeine Staatsangehörigkeits- oder Bankregel ab; es geht um die Einordnung unter dem FBiH-Gesetz. Lassen Sie Anwendbarkeit und Nachweiskette von einem Notar oder Rechtsanwalt bestätigen.

Beschränkte Gebiete, RS und Brčko gesondert behandeln

Artikel 16 des FBiH-Gesetzes untersagt ausländischen Personen Eigentum in Gebieten, die durch Gesetz aus Sicherheitsgründen als beschränkt ausgewiesen sind. Prüfen Sie daher nicht nur den persönlichen Erwerbsstatus, sondern auch die konkrete Lage des Grundstücks. Fragen Sie ausdrücklich nach, ob eine solche Gebietsbeschränkung betroffen ist und wie sie sich zur rechtlichen Einordnung des Käufers im betreffenden Fall verhält.

Die Republika Srpska hat ein eigenes Gesetz über dingliche Rechte mit eigenen Regeln. Wenden Sie die FBiH-Regeln zu Gegenseitigkeit und Diaspora-Ausnahme deshalb nicht automatisch auf Banja Luka oder Trebinje an. Für den Distrikt Brčko ist ebenfalls eine gesonderte Prüfung erforderlich. Lassen Sie die für Standort, Staatsangehörigkeit und Erwerbsweg geltenden Voraussetzungen vor einer Anzahlung durch einen örtlich zuständigen Notar oder Rechtsanwalt bestätigen.

Vor einer Zahlung Status und Eigentum dokumentieren

Lassen Sie vor jeder Zahlung einen aktuellen Registerauszug beschaffen. In der FBiH gehören Grundbuch und Kataster zur Prüfung; in der RS wird der Immobilienkataster von der RGUIPP geführt. Stimmen die Objektangaben mit dem Angebot überein, wer ist eingetragen und welche Belastungen sind verzeichnet? Eine grundsätzliche Erwerbsberechtigung sagt noch nichts darüber aus, ob der konkrete Verkäufer lastenfreies Eigentum übertragen kann.

Nutzen Sie BiHNekretnine für die Eingrenzung nach Stadt und Immobilientyp sowie die Kartenansicht für die Lageprüfung. Legen Sie daneben eine separate Dokumentenliste an: Identität, Erwerbsstatus, gegebenenfalls Nachweise für Artikel 15 Absatz 3, Registerunterlagen und bestätigte Zahlungsbedingungen. Fragen Sie bei einer geplanten Vollmacht nach Form und Beglaubigung. Lassen Sie den vollständigen rechtlichen Ablauf vor Vertragsunterzeichnung von einem Notar oder Rechtsanwalt bestätigen.

• Standort und zuständiges Recht feststellen.
• BiH-Staatsangehörigkeit oder Diaspora-Sonderregel prüfen.
• Gegenseitigkeit und mögliche Gebietsbeschränkung klären.
• Aktuellen Registerauszug und Verkäuferbefugnis prüfen.